exercício de lógica na periferia
Tejipió, Janga e Pau amarelo apresentam um mercado imobiliario bem aquecido e um intrincado jogo de valores
É fácil entender como a explosão do mercado imobiliário foi sentido em bairros como Pina, Boa Viagem, Setúbal, Casa Forte e Apipucos: prédios cada vez mais altos com apartamentos cada vez menores e mais caros são alguns dos efeitos. Segundo pesquisa realizada pelo Núcleo de Estudo em Finanças e Investimento da Universidade Federal de Pernambuco, em parceria com o Instituto Maurício de Nassau, esses locais fazem parte das regiões com metro quadrado mais caro do Recife. Na outra ponta do mercado, estão lugares como Pau Amarelo, Janga, Rio Doce, Totó e Jardim São Paulo. Não são centrais, nem muito próximos a núcleos de desenvolvimento econômico, como o Porto de Suape ou a Cidade da Copa, por isso pouco valorizados.
Mas o papel desses bairros periféricos no jogo imobiliário não é tão simples. De acordo com a última pesquisa de Indicadores Velocidade de Vendas (IVV) da Federação das Indústrias do Estado de Pernambuco (Fiepe), entre janeiro e maio deste ano foram lançados 161 imóveis no Janga e 192 no centro de Paulista. Números maiores que os do Pina e de Casa Forte, por exemplo. A Aurora percorreu alguns desses endereços, procurando entender como a posição deles refletem a dinâmica de crescimento urbano do Recife.
de repente, um cenário inédito
A Avenida Liberdade tem o asfalto novo e apenas duas faixas. Ela liga diversos bairros da zona sudoeste do Recife. Tejipió, Jardim São Paulo, Sancho, Totó: as fronteiras são tênues. A livraria da família de Joyce Nascimento, 27, está instalada numa daquelas esquinas, perto de onde construíram um condomínio com três prédios altos. Quatro quadras depois também construíram outro condomínio e, mais adiante, um terceiro.“Há quatro anos não passava quase ninguém nessa avenida. As pessoas abriam pontos comerciais e não conseguiam prosperar, acabavam fechando”, conta. Hoje, o tráfego de veículos em frente à livraria é intenso nos horários de pico. Mas Joyce não precisa enfrentar trânsito quando acaba o expediente. Atrás da loja fica a casa onde mora com os pais e mais dois irmãos. Com uma área externa grande, cheia de plantas e árvores, ela chama o lugar de sítio. Há alguns anos receberam a proposta: uma construtora queria comprar o terreno para construir outro condomínio de prédios altos. Mas a negociação emperrou em discussões familiares. Outros vizinhos, garante a administradora, estão prestes a ceder às investidas.
O condomínio Torres da Liberdade, da Vivex, quase em frente ao sítio, foi um dos primeiros empreendimentos de grande porte na região. Os três blocos formam um conjunto de 236 apartamentos, uma quantidade que faz a diferença no preço final do imóvel. “Os produtos do nosso segmento econômico são feitos quase que num modelo industrial, com uma quantidade bem maior de unidades para que o preço caia. Os nossos imóveis padrão são como um artesanato, ”, explica o diretor comercial da Moura Dubeux, Tony Vasconcelos. Ele conta que muitas vezes são os proprietários desses terrenos que procuram a construtora com uma proposta de venda.
Vivex foi a marca criada pela Moura Dubeux para assinar seus imóveis mais populares. “As construtoras perceberam um filão comercial no programa Minha Casa, Minha Vida. Mas para não ver esses investimentos associados aos imóveis de alto padrão que costumam construir, criam uma nova marca”, explica a urbanista Suely Leal, professora da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), que pesquisa planejamento urbano e mercado imobiliário. Lançado em março de 2009, o programa é operacionalizado pela Caixa Econômica Federal, financia imóveis para famílias de baixa renda e para a classe C. “Construir com o Minha Casa, Minha Vida é um grande negócio para uma empresa, porque o estado subsidia boa parte da obra, garantindo os recursos para a construção”, analisa a urbanista.
Além do Torres da Liberdade, outros dois condomínios instalaram-se nos últimos anos ao longo da avenida. Tony observa que a região é interessante porque tem a capacidade de equacionar terrenos baratos e acessibilidade, o que garante sucesso comercial. O salão de festa de um desses empreendimentos fica colado com a casa de Fabrício Nunes, 29. Apesar de reconhecer a valorização da região, Fabrício lamenta a extinção de um campinho de futebol que existia no local antes dos prédios. “Moro desde que nasci nessa mesma casa. É estranho agora ser vizinho de um prédio. Mudou tudo na paisagem e acho a região mais quente, sem ventilação”, conta. Suely diz que, à medida que o mercado imobiliário formal vai ocupando os bairros, transforma a paisagem e destrói algumas características. “Não é que a gente deve ser contra o progresso. Mas contra a forma como ele é implantado. Você acaba perdendo as identidades coletivas da paisagem e passa a ter fragmentos de identidade, que leva à perda da sensação de pertencimento”.
nem tudo o que se quer…
O investimento das construtoras em bairros periféricos revela a atenção com um grupo de consumidores, a nova classe C, que até pouco tempo estava à margem do mercado. “Incorporando uma renda formal mínima, as classes mais baixas, de até seis salários, passa a ter acesso ao crédito para financiamento de longo prazo. Mas o mercado imobiliário ainda tateia no atendimento a esse novo consumidor, que precisa ser melhor compreendido”, explica Marcello Gomes, ex-presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Recife (Ademi) e empresário do setor.
Um dos diretores da Ademi, o construtor Genivaldo Valença, conta que já não consegue encontrar terrenos para a construção de imóveis para a faixa 1 (para famílias que têm renda de zero a três salários mínimo) na região metropolitana. E para a faixa 2 (com renda de três a seis salários), garante só achar lugares propícios fora do Recife. “Como a gente tem que fazer uma quantidade maior de unidades de apartamentos é difícil encontrar terrenos grandes e com preços viáveis por aqui. Por isso, as construtoras estão procurando Paulista, Camaragibe e São Lourenço”.
Distância não foi bem uma escolha para Alaíde Batista, 68. Quando morava em casas alugadas, peregrinou por alguns bairros olindenses. Passou por Peixinhos, morou um bom tempo em Bairro Novo, outro no Varadouro. Mas quando a filha decidiu comprar uma casa para elas, mudaram-se para Pau Amarelo. Ao lado de sua casa, outros três privês iguais. Não reclama da escolha, mas se pudesse voltaria para o Varadouro. “Dentro das opções que a gente tinha, Pau Amarelo foi a mais satisfatória. Mas me sinto deslocada aqui. Quando quero sair, acabo dormindo na casa de amigos”.
Ela não é a única que deseja permanecer no local de origem. O mercado imobiliário já percebeu que o novo perfil de consumidor prefere comprar uma casa onde ele já mora, transita ou trabalha. “O problema é que esse novo consumidor geralmente mora em bairros com problemas de infraestrutura e em territórios onde encontramos dificuldades, inclusive legais, para construir”, explica Marcello Gomes.
Programas que facilitam a aquisição de imóveis pela população de baixa renda e consequente migração dessa parcela populacional para as areas periféricas da cidade não são novidades. Desde a década de 1960, quando surgiu o banco Nacional de Habitação, conjuntos de casas têm levado a população de baixa renda para a periferia. “Mas com a inclusão da faixa 2 no programa Minha Casa, Minha Vida, os financiamentos populares deixaram de ser vistos apenas como assistenciais e passaram a corresponder a uma nova fatia do mercado imobiliário”, analisa Suely Leal.
Uma das formas de garantir o afastamento do mercado imobiliário de áreas mais centrais ocupadas pela população de baixa renda foi a criação das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) idealizado pelo governo do estado em 1983. “Os investidores sempre pegavam áreas sem valor imobiliário, aterravam e construíam casas bem mais caras, fazendo com que a população migrasse para outra área”, explica Maria De Biase, secretária de desenvolvimento urbano e obras da Prefeitura do Recife. São 33 Zeis existentes na capital, que envolvem cerca de 260 comunidades. Graças às limitações impostas pela Lei de Uso e Ocupação do Solo, que regulamenta o zoneamento da cidade, bairros como Brasília Teimosa têm conseguido resistir às investidas das construtoras.
do outro lado do subúrbio
Sandro Mendes, 39, prefere casa a apartamento. Mas sente-se inseguro em viver no Recife ou Olinda num imóvel desse tipo. Foi à procura de um lugar tranquilo para criar suas filhas que encontrou uma casa na praia de Maria Farinha, Paulista. Os benefícios de viver num condomínio resolviam bem a questão da insegurança e a distância do centro perdeu na queda de braço para a qualidade de vida. “Tenho amigos que moram em casa porque preferem ter uma piscina, um jardim, mas que morrem de medo da violência. Eu queria evitar isso e consegui. O lugar é muito tranquilo. Vale a pena sair de casa quarenta minutos mais cedo”, comenta o engenheiro químico. Em seu condomínio, mais da metade das casas são usada apenas para veraneio. Mas ele garante que nos conjuntos vizinhos há ocupação integral. O maior problema, avalia, é a falta de infraestrutura do local para receber os novos moradores. “A ponte do Janga é a mesma há anos, é impossível que ela consiga dar conta da população que hoje precisa passar por ali”.
Na mobiliária de Érica e Leonardo Batista, 90% dos clientes vêm de bairros distantes. Moradores do Janga, o casal começou a investir em imóveis do litoral de Paulista há dois anos. “É longe do Recife, é verdade. Mas a partir da chegada das construtoras, esses bairros começaram a consolidar uma vida comercial e agora você não depende apenas de Olinda”, observa Érica.
Ao contrário dos Estados Unidos, onde as classes médias e altas costumam ocupar os subúrbios, em Recife, escolhas como a de Sandro estão longe de ser um padrão de comportamento. “O nosso histórico latifundiário ajuda a compreender a diferença em relação à cultura norte-americana. As terras recifenses sempre estiveram concentradas nas mãos de poucos, que não abriam mão de morar no centro. O que acabou levando a população com menos posse à periferia”, explica Suely. Nos últimos anos, iniciativas que estimulam a migração para o subúrbio têm surgido na região metropolitana.
O Alphaville, a reserva do Paiva e os projetos de cidades planejadas começam a dar outro status ao adjetivo suburbano. “Existem dois movimentos de expansão que estão acontecendo em paralelo: um que leva as classes A e B para uma periferia bem- sucedida e outro que empurra as classes um pouco mais baixas para empreendimentos econômicos. Mas a classe popular mesmo, com renda de até três salários mínimos, continua em torno dessas áreas, com o mesmo ideário de habitação improvisado”, resume Suely.
quer alugar? pergunte-me como
Euclides Ferreira anda meio cismado com Rio Doce. Corretor de imóveis há 22 anos, ele diz que o bairro de Olinda está achando que é Boa Viagem. “Os proprietários perderam a noção, os preços de casas e apartamentos subiram muito por lá. E a situação de transporte e outros serviços continua igual”. Ele conta que nos últimos três anos os imóveis chegaram a dobrar de preço em Rio Doce. Em outros bairros de Olinda, como Jardim Fragoso, a procura e o preço até caíram por conta da onda de prédios-caixão interditados.
A dona de casa Fátima Lúcia de Melo, 57, sentiu na pele os efeitos dessa valorização. Há quatro anos, mudou-se para Rua do Abacate com o marido e o filho. A casa que foi morar ficava embaixo da do proprietário. O aluguel aumentou quase 50% do dia da mudança até o início deste ano (enquanto o IGP-M aumentou 27,7% no mesmo período), quando resolveu procurar outro lugar pra morar. Andou por algumas imobiliárias, conversou com corretores, mas eles concentravam os trabalhos em anúncios de venda. Começou a bater perna, observar as janelas e portas à procura de anúncio. Foi uma amiga que soube que na antiga Rua do Ingá estavam alugando uma casa. Mês passado Fátima se mudou, trocou de esquina e continuou na terceira etapa de Rio Doce.
Como parte de um estudo feito em sete capitais brasileiras, a urbanista Norma Lacerda, também professora da UFPE, coordenou no Recife uma pesquisa sobre o setor. Descobriu que dos 385 domícílios pesquisados, espalhados por cinco comunidades, 223 (57,9%) eram alugados. O número surpreendeu. Em outros estados, o número de locação costumava ser menor. No Rio de Janeiro, por exemplo, a parcela de imóveis de aluguel correspondia a 29, 7%. “Essa predominância do aluguel nas áreas mais pobres é uma característica pernambucana. Ao contrário do que ocorre em outras capitais, o mercado de aluguel informal não possui intermediários na periferia”.
Cinco meses foi o tempo que Mirtes Ferreira, 28, levou para encontrar uma casa. Os móveis estavam metade na casa da avó, metade na casa da prima, enquanto a demonstradora de esmaltes percorria as ruas de Tejipió, Jardim São Paulo, Barro e Totó à procura de um lugar. “O pior de tudo é a falta de informação. Não tem ninguém pra orientar, um lugar onde a gente possa pesquisar as ofertas”. Quando encontrava uma casa dentro de seu orçamento, outra pessoa passava na sua frente e ela perdia a preferência. “Tem muita gente procurando. A preferência do proprietário é por gente conhecida. Normalmente resiste em alugar para estranhos”.
Norma, autora do livro Mercado imobiliário de aluguel em áreas pobres e teoria das convenções (Centro de Estudos Avançados da Conservação Integrada, 2011) observa que esses mercados são baseados em redes de contatos pessoais. “Existe uma convenção de confiança e lealdade, na maioria das vezes apoiada em acordos verbais e sem o aparato legal. Por isso os proprietários costumam alugar os imóveis para conhecidos, o que garante baixa inadimplência”. Esse mercado informal de aluguel é fundamental para dar acesso à moradia nas áreas de adensamento populacional, segundo a urbanista.
Falando com um e com outro, Mirtes descobriu que o amigo do tio tinha uma casa para alugar perto de onde ela morava. Conseguiu se mudar no mês passado com Ariane, sua filha de dois anos. Sinal dos tempos: paga quase a mesma coisa que antes por um espaço bem menor, com um quarto apenas. “Costumo dizer que não é casa, é um apartamento”. Ela trabalhou durante um tempo como demonstradora de esmaltes, mas a empresa fechou. Fez a mudança há algumas semanas, está morando a alguns passos da Avenida Liberdade e procura um emprego. A casa de um pavimento só tem fachada de cerâmica. Ela se estica pela janela para tentar enxergar os prédios dos novos condomínios. “Nada”. Não consegue vê-los, estão fora de alcance.
Fellipe Fernandes (texto)Alcione Ferreira e Bernardo Dantas (fotos)
Jarbas (arte)